De voornaamste oorzaak van de woningcrisis is simpel: er zijn te weinig huizen. Bouwen dus, en rap wat, zou je zeggen. Maar de woningbouw in Nederland wordt hopeloos gefrustreerd door allerlei geboden, verboden, nukkige omwonenden en goedbedoelende wethouders.

Waarom wonen zo duur is (en nee, niet door huisjesmelkers, het neoliberalisme of prins Bernhard)

Jesse FREDERIK

 

Illustraties door Rebeka Mór & Hanna Rédling voor De Correspondent

Laatst bekeek ik een campagnefilmpje van GroenLinks. Jesse Klaver, in zwarte coltrui, legde uit waarom wonen zo duur was.  ‘In het komende kwartier neem ik je mee in een verhaal’, klonk het.

Bij dit soort filmpjes stel ik me altijd voor dat Klaver me op mijn rug legt, zachtjes over de linkerkant van mijn onderbuik streelt en woordjes in mijn oor fluistert: ‘Neoliberalisme… Huisjesmelkers… Marktwerking…’ 

Klaver stelde niet teleur. Problemen op de woningmarkt bleken te wijten aan een reeks klassenvijanden: rijke investeerders, buitenlandse beleggers, expats en Stef Blok. ‘Huizen als handelswaar’, zei Klaver. En hij keek er vies bij.

Deze redeneertrant is inmiddels goed ingeburgerd. ‘Doorgeslagen neoliberaal marktdenken, gedreven door extreme hebzucht’, zo diagnosticeert het manifest van het Woonprotest  de oorzaken van de huidige woonmalaise. ‘Wonen is geen markt! Wonen is een recht!’ riep een van de sprekers bij de demonstratie op een septemberzondag in het Westerpark in Amsterdam. En de menigte juichte.

Maar klopt deze linkse diagnose van de wooncrisis? Of maken we onszelf er iets te makkelijk vanaf, al vingerwijzend naar ‘de rijken’ en ‘de markt’? Ik bedoel: eten is ook een recht, maar ik haal mijn lasagnebladen toch gewoon bij de Jumbo. Waar die bladen trouwens schappelijk zijn geprijsd. Van mij geen klachten over het prijsmechanisme in lasagnebladen.

Natuurlijk, reden genoeg om kritisch te zijn op de uitkomsten van de woningmarkt. Maar het is wel belangrijk om te begrijpen waarom de markt die uitkomsten genereert. Ken uw vijand, zei wijlen Sun Tzu al.

De woningmarkt is een stoelendans

En die vijand heet ‘schaarste’. Op links wordt er graag geschamperd over iemand als VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis, die een bouwhelm opzet en roept: ‘Bouwen, bouwen, bouwen’. Bekijk hier de beelden.Maar het spijt mij u dit te moeten zeggen: klassenvijand Koerhuis heeft een punt.

De woningmarkt is momenteel namelijk een stoelendans. Er zijn te veel mensen die woonruimte zoeken op plekken met te weinig woonruimte. Wanneer die woningen op de markt worden verkocht of verhuurd, krijgt de hoogste bieder de woning. Wanneer die woningen in de sociale huursector worden verhuurd, krijgt de langst wachtende de woning. Maar hoe je de schaarse woningen ook wenst te verdelen: er blijven altijd mensen achter zonder de gewenste woning.

Illustraties door Rebeka Mór & Hanna Rédling voor De Correspondent

Ook als je figuren als Prins Bernhard Jr., zijne Hoogheid de huisjesmelker, de stad uit jaagt, ook als je de huurmarkt keihard reguleert, dan blijft deze stoelendans bestaan. Sterker nog, als huurwoningen verplicht goedkoper worden gemaakt, neemt de vraag naar die woningen alleen maar toe. Een alleenstaande wil natuurlijk ook wel in een eengezinswoning op een toplocatie wonen, als die maar de helft van de markthuur hoeft te betalen.

Wat betekent ‘betaalbaarheid’ dan nog? Als er straks duizenden mensen reageren op één woning die fiks onder de marktprijs is gereguleerd, dan is het voor één bofkont ‘betaalbaar’, maar voor duizenden anderen niet. De stad blijft ontoegankelijk, alleen op een andere manier ontoegankelijk. Je kunt minder makkelijk een plekje bovenaan de wachtlijst kopen (althans niet legaal). Is dat rechtvaardiger? Ik betwijfel het, maar het is in ieder geval niet toegankelijker.

Ik wil maar zeggen: het fundamentele probleem is niet zozeer de verdeling van de stoeltjes, maar het tekort aan stoeltjes.

Met name in de grote steden gaapt er een enorme kloof tussen vraag en aanbod. Liepen steden in de jaren zestig nog leeg omdat steeds meer mensen auto’s kregen en voor het eerst konden pendelen tussen de riante doorzonwoning en de werkplek, inmiddels is er al decennia juist een trek naar de stad gaande. Een trek die de afgelopen tien jaar ook nog eens enorm is versneld.

Als er meer woningen waren, zouden er zelfs nog véél meer mensen in de stad wonen. Inmiddels staan er maar liefst 432.000 mensen ingeschreven voor een Amsterdamse corporatiewoning, van wie 96.000 actief woningzoekend zijn. Op een sociale huurwoning die verloot wordt komen gemiddeld 1.239 (!) reacties. De wachtlijst voor een Amsterdamse sociale huurwoning is toegenomen van 6,1 jaar (in 2007) naar 13,8 jaar (in 2020).

Dan de markt: daar wint niet de langste wachter, maar de hoogste bieder. En die bieder biedt steeds meer voor een schaarse stadswoning.

De markthuur van een Amsterdamse woning steeg bijvoorbeeld van zo’n 16 euro per vierkante meter per maand in 2011 naar 23 euro per vierkante meter vlak voor de uitbraak van de corona-epidemie.  In dezelfde periode namen de woningprijzen in Amsterdam met maar liefst 80 procent toe.

Nu hoor je vaak: er is geen huizentekort, maar de hypotheekrente is te laag, de bank leent te makkelijk, dus dát drijft die huizenprijzen op.

Dat klopt natuurlijk, maar bedenk: woningprijzen zijn niet de beste maatstaf van ‘betaalbaarheid’. Stel de hypotheekrente verdubbelt van ongeveer 2 naar 4 procent. Dan dalen de woningprijzen wel, maar de rentelasten van de koper niet. Uiteindelijk zijn het maandlasten die tellen voor de betaalbaarheid, niet per se de woningprijzen.

De Nederlandse woningmarkt is zo elastisch als een staalkabel

Eén ding is zeker: in een gezonde markt reageert het aanbod op de toenemende vraag. Als de behoefte aan lasagnebladen stijgt, dan staan de Honig-fabrieken te loeien om meer lasagnebladen te maken. Economen spreken in dit verband wel van ‘de elasticiteit van het aanbod’. Of in dit geval: hoeveel woningen komen erbij als de prijs van een woning stijgt?

Het antwoord in Nederland is nogal ontnuchterend: vrijwel geen. De Nederlandse woningmarkt is zo elastisch als een staalkabel.  Dat wil zeggen: hoeveel vraag er ook bij komt, het aanbod stijgt nauwelijks mee.

Dat is nogal bizar, als je er even over nadenkt. Waarom zou er geen woonruimte gecreëerd worden op plekken waar schreeuwende behoefte is aan woonruimte? Volgens Aedes, de koepel van woningcorporaties, kost het zo’n 2.200 euro om een vierkante meter woonruimte te bouwen.  De waarde van een vierkante meter ligt in grote delen van Nederland – met name in de steden – echter veel hoger. Kille marktlogica dicteert dus: bouwen, bouwen, bouwen! Ontwikkelaars kunnen immers grof geld verdienen als ze op de juiste locaties meer woonruimte neerzetten.

Maar dat gaat dus niet. Want alle klachten over ‘doorgeslagen marktwerking’ ten spijt: de Nederlandse woningmarkt hangt van geboden en verboden aan elkaar.

De Nederlandse woningmarkt hangt van geboden en verboden aan elkaar

Woningbouw wordt door de overheid vaak sterk beperkt. Wie een paar verdiepingen op zijn stadswoning wil zetten, loopt aan tegen bestemmingsplannen die bepalen hoe hoog en hoe mooi je mag bouwen. Wie een woning in het weiland aan de stadsrand wil neerzetten, loopt aan tegen ruimtelijke restricties die geen woningbouw toestaan op landbouwgrond. Wie een voormalig havengebied wil omkatten tot woonwijk, moet aan een schier eindeloze lijst van gemeentelijke voorwaarden voldoen. Wanneer je de economische krachten vrij spel zou geven en al die ruimtelijke beperkingen zou opheffen, dan zou het niet lang duren voordat het hele land ontsteekt in een gierende bouwwoede.

Natuurlijk is dat ook weer niet de bedoeling. Er kunnen best goede redenen zijn om woningbouw op bepaalde plekken te beperken. Je wilt niet dat ontwikkelaars kosten over de schutting mieteren bij de gemeenschap. Je wilt geen woontoren op de grachtengordel of stadsparken vol met appartementen. En alsjeblieft niet nog een Neudeflat in Utrecht.

Tegelijkertijd zijn er ook een heleboel slechte redenen om de woningbouw te beperken. En de werkelijkheid is dat we in Nederland nogal zijn doorgeslagen in het uitdelen van veto’s aan belangen die bouwprojecten kunnen blokkeren.

Ergens in Den Haag wordt nog enthousiast geroepen: ‘Eén miljoen woningen bouwen!’ Maar datzelfde enthousiasme verdampt razendsnel op lokaal niveau zodra die bouwprojecten concreet moeten worden. ‘Hoe verder je afdaalt in de bestuurslagen’, schreef voormalig PvdA-Kamerlid Ed Groot onlangs treffend in het Financieele Dagblad,  ‘hoe minder het algemeen belang telt en hoe zwaarder de stem weegt van gevestigde belangen.’

De vraag of er uiteindelijk gebouwd wordt, hangt doorgaans af van een optelsom van talloze lokale beslissingen. En te vaak worden op lokaal niveau de belangen van bestaande bewoners (die last ondervinden van woningbouw) veel zwaarder gewogen dan de belangen van toekomstige bewoners (die baat hebben bij woningbouw).

Waarom omwonenden zich verzetten tegen nieuwbouw

Ik zal een voorbeeld geven uit mijn eigen buurt. Ik woon op het IJplein, aan de overzijde van Amsterdam Centraal Station. Een buurt die bestaat uit een serie niet bijzonder sierlijke appartementenblokken en flats met zicht op het water. Meer woningbouw op een plek als deze zou gezien de torenhoge behoefte aan woonruimte best welkom zijn. En het zou ook best kunnen, want er is ruimte zat. Al tientallen jaren worden er studies verricht naar het IJplein: een paar verdiepingen op de bestaande appartementenblokken zetten? Een groot gebouw aan het water? Of een enkele flat slopen om op die plek een grotere woontoren te bouwen?

Illustraties door Rebeka Mór & Hanna Rédling voor De Correspondent

Maar toen er drie jaar geleden plannen werden gesmeed om het IJplein te verdichten, waren de reacties van bewoners niet mals. Bij de inspraakavond verschenen bewoners met spandoeken.  ‘Slopen, bezopen!’ En: ‘Niet wijken voor de rijken!’ De toenmalige VVD-wethouder beloofde dat, als er al gesloopt zou worden, er meer sociale huurwoningen voor in de plaats zouden komen. Het mocht niet baten.

Enkele bewoners besloten een cultuurhistorisch onderzoek uit te laten voeren naar de architectonische waarde van de witte betonkubussen. Vorig jaar oordeelde wethouder Marieke van Doorninck (GroenLinks) dat ‘we waardevolle stukken stad moeten koesteren’.  De matige blokken en flats werden uitgeroepen tot ‘beschermd stadsgezicht’. En daarmee konden alle bouwplannen voor onbepaalde tijd de ijskast in.

Hoe progressief is het eigenlijk om van je buurt een privéclub te maken?

Nu hoor je mij niet klagen: geen bouwput in de buurt en geen woontoren voor mijn snufferd. Zalig! Maar horen we ook van de mensen die nu niet kunnen wonen op het IJplein, maar dat graag zouden willen? Eén ding is zeker: bestaande bewoners kunnen wel stemmen op GroenLinks-wethouders, toekomstige bewoners niet.

Het verzet van bewoners tegen woningbouw hult zich vaak in een progressieve, linkse mantel. ‘Als de status van beschermd stadsgezicht wordt verleend, is het kleine wijkje voorlopig weer even in veilige haven, en kunnen de brekers en de bouwers die de stad zien als een blokkendoos om mee te spelen op deze plek tot nader order fluiten naar hun duiten’, schreef een columnist van Het Parool.  Dat zal ze leren, die kapitalisten!

Maar hoe progressief is het eigenlijk om van je buurt een privéclub te maken? Om de deur op slot te gooien en te zeggen: nu is het af, er mag niemand meer bij. Is het niet een tikkeltje hypocriet om posters te plakken met de beeltenis van Bernhard Jr., om tegelijkertijd in verzet te komen tegen bouwprojecten die zijn verdienmodel ondermijnen? Want hoe meer je het woningaanbod afknijpt, hoe hoger de winst voor de ‘kapitalisten’ die nog wel een bouwproject mogen doen of een woning mogen splitsen.

In Houten kwamen bewoners massaal in verweer tegen nieuwe huizen

Let wel: dit soort verzet is absoluut niet uniek aan de hoofdstad. Neem het pittoreske Houten, waar bij de laatste verkiezingen een referendum werd gehouden over de gemeentelijke plannen om 4.800 woningen te bouwen. Het gemeentebestuur van deze Utrechtse gemeente wilde bedrijventerreinen omvormen tot woonwijken, en het stadscentrum dichter en hoger bebouwen.

Bewoners kwamen massaal in verweer tegen wat zij ‘onhoutense bouwhoogtes’ noemden. Zij vreesden dat Houten dankzij de gemeenteplannen te veel ging lijken op de grote buurstad Utrecht. Met een tweederdemeerderheid werden de plannen voor duizenden extra woningen weggestemd. De initiatiefnemers van het referendum zeiden liever op een ‘dorpse manier’ in het weiland van Houten-Oost te willen bouwen. Maar de provincie liet op haar beurt weten weinig heil te zien in bouwen in het groen.

Ziedaar die belangenbrij. Provincies zien het namelijk weer als hun taak om de ‘open ruimte’ te beschermen. Sinds 2013 bestaat er een zogenoemde ‘ladder van duurzame verstedelijking’, die erop neerkomt dat gemeenten verplicht zijn binnen de stadsgrenzen op zoek te gaan naar bouwlocaties, voordat de provincie toestaat dat er weiland wordt opgeofferd.

De aversie tegen bouwen in het weiland is een oude Nederlandse traditie

De aversie tegen bouwen in het weiland is een oude Nederlandse traditie. Midden in de Randstad ligt bijvoorbeeld het groene hart,  dat voor dik 60 procent voor de landbouw is gereserveerd. Binnen dit groene hart is het normale spel van vraag en aanbod helemaal buiten werking gesteld. De weilanden hebben een agrarische bestemming (je mag er geen woning neerzetten), waardoor de grondprijzen relatief laag zijn. De veronderstelling is namelijk dat er in de nabije toekomst ook geen woningen gebouwd mogen worden. De econoom Or Levkovich liet zien dat de gemiddelde prijs van Nederlandse landbouwgrond maar zes euro per vierkante meter is, terwijl bouwgrond voor woningen meer dan het tachtigvoudige oplevert.

Stel dat het groene hart vrij zou worden gegeven voor woningbouw. Dan zouden veel landbouwers die tegen de steden aan boeren er vermoedelijk snel de brui aan geven: zij zouden immers helemaal binnenlopen door hun agrarische grond voor een fortuin te verkopen aan projectontwikkelaars. Dat dit niet gebeurt, is overheidsbeleid, geen marktwerking.

Illustraties door Rebeka Mór & Hanna Rédling voor De Correspondent

Nu kun je hier best een discussie over voeren. Misschien vinden we het belangrijk om de bio-industrie in de Randstad te faciliteren. En die agrarische industrievlaktes van Engels raaigras: sommige fietsers vinden dat mooi. Planologen hebben het vaak over het behouden van ‘ruimtelijke kwaliteiten’ en vrezen voor ‘verrommeling’ als je in de weilanden bouwt. Bovendien is de slappe veengrond niet erg geschikt voor woningbouw (overigens ook niet voor intensieve veeteelt, maar dat is een ander verhaal).  Het is daarnaast nogal onrechtvaardig om boeren op slag multimiljonair te maken door de bestemmingsplannen te wijzigen. Dus daar zul je ook iets mee moeten doen.

Maar het punt is: het moet geen dogma zijn om niet in weilanden te bouwen, maar een kosten-batenafweging. Er zijn prima redenen om niet in ieder weiland te willen bouwen, maar soms ook wel. Is het bijvoorbeeld echt zo erg om weiland tegen de grote steden te claimen voor woningbouw? Het alternatief is vaak dat in satellietsteden verderop wordt gebouwd (denk: Almere en Purmerend), waarvoor weer kostbare wegen en spoorlijnen moeten worden aangelegd om de verkeersstromen naar de grote stad op te vangen. Infrastructuur die overigens wel weer dwars door het weiland mag lopen.

De provincie koerst welbewust op schaarste

De provincie hangt vaker aan de rem. Zo maken provincies bevolkingsprognoses, waarmee zij de toekomstige behoefte aan woningen in hun regio proberen in te schatten. Op basis van die prognoses bepalen provincies de zogenoemde ‘ladderruimte’. Dat is ambtelijk jargon voor: hoeveel mogen gemeenten eigenlijk bouwen? Als gemeenten meer bouwplannen toestaan dan de ladderruimte toelaat, dan kunnen zij een veto verwachten van de provincie.

Ten eerste is het natuurlijk de vraag of provincies een goede inschatting kunnen maken van de behoefte aan woonruimte. In de praktijk blijkt dat nogal tegen te vallen, zo laat het CPB ook zien in een onderzoek.  Ten tweede gaan veel voorgenomen plannen uiteindelijk helemaal niet door. ‘In de praktijk sneuvelt zo’n 30 procent van de plannen door vertraging, uitval en het verminderen van het aantal woningen in de voorbereidingsfase’, stelt het CPB. Maar die plannen vullen dus wel ladderruimte.

Het beleidsdoel van al deze provinciale regie is om leegstand te voorkomen. Maar je zou ook kunnen zeggen: de provincie koerst welbewust op schaarste. Als elke vorm van leegstand namelijk moet worden voorkomen, dan zullen prijzen ook lastig dalen.

In ieder geval is het de vraag wat al dit provinciaal beleid nu precies met de gewraakte marktwerking te maken heeft.

Zo graag als mensen in de stad willen wonen, zo groot zijn de belemmeringen

Terug naar die fixatie op binnenstedelijk bouwen. Het is op zich begrijpelijk dat de overheid vooral wil bouwen in steden, de voorzieningen liggen er immers al. En mensen willen graag in de stad wonen, getuige de hoge huren en woningprijzen. Bovendien, zo weten economen, levert het samenklonteren van mensen zogenoemde ‘agglomeratievoordelen’ op. Onderzoek na onderzoek wijst uit dat mensen productiever en creatiever worden van elkaars nabijheid.   En, mocht economische groei je minder boeien: er zijn ook groene voordelen aan samenklonteren – stedelingen consumeren minder energie en minder ruimte, en hebben dus een kleinere ecologische voetafdruk.

Helaas zijn de belemmeringen voor woningbouw in de stad vaak gigantisch. Zoals gezegd: bestaande bewoners zitten er meestal niet op te wachten. En ook gemeenten bemoeilijken nieuwbouw door waslijsten aan eisen te deponeren bij ontwikkelaars. ‘Gemeenten romen de opbrengsten van nieuwbouw indirect af, door hoge kwaliteitseisen te stellen aan de woningen’, schreef CPB-econoom Stefan Groot onlangs in een onderzoek voor de Kamercommissie Binnenlandse Zaken.  ‘Hierbij is vaak sprake van een stapeling van eisen, bijvoorbeeld op het gebied van architectuur, parkeernormen, duurzaamheid, het aantal en type woningen, en het aandeel (sociale) huur.’

Niemand kijkt er vreemd van op wanneer lokale overheden zich met de kleinste details van de plattegronden bemoeien. ‘Elke gevel een andere steen, het liefst wit gekiemd, met grote overstekken, en koper en goud aan de gevel’, vertelde een corporatiebestuurder over een gemeente die het wel erg bont maakte.

Lokale overheden bemoeien zich met de kleinste bouwdetails

Zulke eisenpakketten zijn nooit gratis: ze verminderen de opbrengst of ze verhogen de kosten van een project. Neem het aantal parkeerplekken dat ontwikkelaars bij bouwprojecten moeten aanleggen. Lees hier mijn eerdere stuk over parkeerbeleid.Schaarse bouwgrond moet dan gereserveerd worden voor parkeergelegenheid (dat drukt de opbrengst) of ontwikkelaars moeten investeren in ondergrondse parkeergarages (dat verhoogt de kosten). In een rapport van de Provincie Zuid-Holland keek een team van wetenschappers naar acht bouwprojecten in de provincie. ‘Op de onderzochte locaties worden ongeveer twintig procent minder woningen gerealiseerd als gevolg van de parkeeropgave’, zo stelden de onderzoekers.

De van bovenaf bepaalde parkeerbehoefte sluit ook niet altijd aan bij de daadwerkelijke parkeerbehoefte. Een schrijnend voorbeeld is de parkeertoendra bij de studentenhuisvesting achter treinstation Den Haag Hollands Spoor. Studentenhuisvester DUWO vervaardigde hier in 2013 twee woontorens met 270 studentenwoningen en maar liefst 149 parkeerplekken. Die plekken worden nauwelijks gebruikt. Erg verrassend is dat niet, want armlastige studenten met een ov-kaart die vlak bij een station wonen hebben doorgaans geen auto.

Met marktwerking, neoliberalisme of weet ik wat heeft dit wederom helemaal niks te maken. Sterker nog, een door winst gedreven ontwikkelaar had vermoedelijk liever nog een woontoren neergezet op die parkeerplaats, om de doodeenvoudige reden dat dit meer geld had opgeleverd.

Gelukkig gaan sommige grote gemeenten zoals Utrecht en Amsterdam inmiddels pragmatischer om met parkeernormen (overigens vaak, hoe kan het ook anders, tot groot ongenoegen van omwonenden).

Maar het is niet alsof het enkel bij parkeernormen blijft. Bij ieder bouwproject wordt bijvoorbeeld ook de bebouwingsdichtheid gereguleerd: de hoeveelheid vloeroppervlakte die je op het grondoppervlakte mag plaatsen ligt vast in bestemmingsplannen. Als ontwikkelaars graag meer vloeroppervlakte hadden willen bouwen dan toegestaan, beperken dit soort regels ook het aantal woningen.

Ontwikkelaars betalen marktprijzen voor de grond, maar mogen die niet vragen

En zo kunnen we nog even doorgaan. Het Amsterdamse gemeentebestuur kondigde in 2017 bijvoorbeeld de zogenoemde 40-40-20-regel aan. Elk bouwproject moet in principe 40 procent sociale huur (maximaal 737 euro per maand), 40 procent gereguleerde middenhuur (maximaal 1.000 euro per maand) en 20 procent koopwoningen hebben. Weinig lokale overheden hebben zulke strenge eisen als Amsterdam, maar vrijwel elke gemeente stelt regels over het percentage sociale huur, en inmiddels ook steeds vaker middenhuur, dat gebouwd moet worden.

Nu klinkt het natuurlijk sympathiek: meer betaalbare woningen bouwen – goede zaak! Maar de realiteit is helaas wat minder vrolijk. Ontwikkelaars moeten namelijk wél marktprijzen betalen voor bouwlocaties, terwijl ze van de gemeente géén marktprijzen mogen vragen voor de te bouwen woningen. Dat maakt nieuwbouw dikwijls onrendabel, met als gevolg dat ontwikkelaars helemaal niks bouwen. Ironisch is dat de gemeente Amsterdam bij veel projecten ook de grondeigenaar is, en dus zelf die marktprijzen vraagt voor de bouwgrond.

Illustraties door Rebeka Mór & Hanna Rédling voor De Correspondent

Zo kocht projectontwikkelaar Amvest in 2017 de Keynes Building, een verweesd kantoorgebouw in Amsterdam Nieuw-West. Het voornemen was om dit kantoor om te vormen tot 212 woningen. Maar nadat de gemeente eiste dat 80 procent van de woningen onder markttarieven zou worden verhuurd, gaf Amvest het kantoor weer terug aan de vorige eigenaar. Laat maar zitten dan, dacht Amvest, en logisch ook, want zo viel er niets meer aan het project te verdienen.

Op deze manier zijn er nog veel meer bouwprojecten in Amsterdam gesneuveld. ‘Die [40-40-20-]regel is killing voor de woningmarkt, absoluut killing’, zei Wienke Bodewes, directeur van Amvest, in een interview met Het Parool.  ‘Het is onmogelijk om onder die voorwaarden rendabel mooie, duurzame woningen te ontwikkelen.’ Amvest is een projectontwikkelaar die is begonnen als een samenwerking van verzekeraar Aegon en pensioenfonds PGGM. Dit is niet één of andere cowboypartij die enorme overrendementen maakt.

In januari 2020 – een paar jaar na aankondiging van de regel – moest de toenmalige wethouder Laurens Ivens (SP) erkennen dat het toch wat te drastisch was. Hij zwakte de regels een tikkeltje af in de hoop dat projectontwikkelaars Amsterdam niet links zouden laten liggen.  In de praktijk bleek al langer dat 40-40-20 meer onderhandelingspositie dan werkelijkheid was. Bij projecten die nog wel doorgingen, werd nogal eens afgeweken van de regels.

Dat de gemeente Amsterdam erin slaagt de bouwlust te smoren, is best een prestatie

Voor de goede orde: het gat tussen bouwkosten en marktopbrengsten is nergens in Nederland groter dan in de hoofdstad. De gemiddelde vierkantemeterprijs in Amsterdam is ongeveer 6.500 euro, terwijl bouwkosten zo’n 2.200 euro per vierkante meter bedragen. Natuurlijk, op projectniveau zijn er grote verschillen, soms is het duurder om te bouwen, omdat bijvoorbeeld de bodem vervuild is. Maar zelfs dan is er in principe nog steeds heel veel geld te verdelen tussen de betrokken partijen van een project (de grondeigenaar, de projectontwikkelaar, de gemeente, de aannemer, et cetera). Dat het Amsterdamse gemeentebestuur er tóch in slaagt om de bouwlust te smoren, is dan ook best een prestatie.

Uiteindelijk gaat dit soort gemeentebeleid uit van een fundamentele misvatting. Namelijk dat alleen het bouwen van ‘betaalbare’ woningen de betaalbaarheid verbetert. Dat is niet zo. Het is niet intuïtief, maar de bouw van een peperduur penthouse kan resulteren in een student die een sociale huurwoning intrekt. Elke nieuwbouwwoning begint namelijk een keten van verhuizingen die eindigt bij iemand die geen woning meer achterlaat.  Kees verhuist naar het huis van Dorien, Dorien verhuist naar het huis van Derk, Derk naar het huis van Jelmer, en ga zo maar door. Zo’n keten begint misschien bij een dure woning, maar eindigt bij goedkopere woningen.

Het belang van zulke verhuisketens wordt ook bevestigd in economisch onderzoek. Econoom Cristina Bratu laat zien hoe in Helsinki het bouwen van marktconforme woningen een prijsdrukkend effect heeft op lagere woonsegmenten.  Econoom Evan Mast laat iets vergelijkbaars zien voor Amerikaanse steden.

Er is op links een fixatie op het bouwen van ‘betaalbare woningen’. Als het niet betaalbaar wordt gebouwd, dan laat maar! Maar het is de vraag of ‘betaalbare’ nieuwbouwwoningen zorgen voor de langste verhuisketens. Dat is zeker niet vanzelfsprekend.

De crux is uiteindelijk dit: als woningbouw niet door kan gaan vanwege de eis om nieuwbouwwoningen onder markttarieven te verhuren, dan zijn de prioriteiten verkeerd. Voor de betaalbaarheid is namelijk het belangrijkste dat er meer woningen bij komen. Het prijssegment en het woningtype is van ondergeschikt belang, zolang de nieuwbouwwoningen maar verhuizingen veroorzaken.

Er wordt gedaan alsof elke projectontwikkelaar een gierige kapitalist is

Het frustrerende is dat er onder linkse politici en opiniemakers geen neiging is om de kosten van hun goede bedoelingen serieus te nemen. Sterker nog: hoe groter de schaarste, hoe harder de roep om regulering. Er wordt gedaan alsof elke projectontwikkelaar een gierige kapitalist is die stiekem nog ergens een pot goud heeft staan. Alsof wat een gemeente ook vraagt – de duurzaamste, mooiste woningen op de beste plekken, met ondergrondse parkeergarages, laagtemperatuurvaatwassers en, waarom niet, wit gekiemde stenen met koper en goud in de gevel – het allemaal altijd uit kan. Zelfs als bijna 80 procent van die woningen onder de marktprijs moet worden verhuurd.

Voormalig wethouder Laurens Ivens van Amsterdam verwoordde het treffend in een interview:  ‘De uitdaging is of wij woningen kunnen bouwen die de grootte en uitstraling hebben van een vraagprijs van vijf ton maar toch te verkrijgen zijn met een hypotheek van drie.’ Het kost vijf, maar het moet verkocht voor drie: lijkt me lastig Laurens! Waarom zou een projectontwikkelaar aan zo’n heilloze onderneming beginnen?

Wat er gebeurt als we bouwen makkelijker maken

Hoe komen we uit deze impasse?

Wat er kan gebeuren als de woningbouw wél gewoon wordt toegelaten, is te zien op de kantorenmarkt. Dit is een minder politiek beladen deel van de markt, waar lokale overheden veel minder moeilijk doen. Lange tijd beconcurreerden gemeenten elkaar zelfs om bedrijven te mogen huisvesten. Het aantal vierkante kilometers voor bedrijven steeg dan ook met maar liefst 51 procent tussen 1996 en 2015 (terwijl de grond bestemd voor wonen met slechts 10 procent toenam). In grote steden waren de verhoudingen nog schever: de grond voor wonen nam met slechts 3 procent toe, de grond voor bedrijven met maar liefst 27 procent.

Door die ruime beschikbaarheid van bouwgrond, én de mogelijkheid om de lucht in te bouwen, steeg de totale kantooroppervlakte in Nederland tussen 1990 en 2015 van zo’n 30 miljoen vierkante meter naar bijna 50 miljoen vierkante meter. Vlak voor corona, midden in de hoogconjunctuur, stond nog steeds zo’n 8 procent van de kantoorruimte leeg! Ter vergelijking: minder dan 1 procent van de Nederlandse woningen staat leeg. Zelfs in krimpgemeenten als Loppersum in Groningen bedraagt de leegstand van woningen nog geen 4 procent van alle woningen.

De huurprijzen van bestaande kantoren zijn – in tegenstelling tot die van woningen – dan ook al zo’n twintig jaar stabiel,  al stijgen nieuwbouwkantoren wel wat in huurprijs doordat huurders liever deze mooiere kantoren op betere locaties betrekken.

Nu zijn er in het woningmarktdebat steeds meer opiniemakers die menen dat de wetten van vraag en aanbod niet gelden voor woningen. Dat je kunt bouwen wat je wilt, maar dat vastgoed onbetaalbaar is en altijd zal blijven. Op de kantorenmarkt doen die wetten het nog wel gewoon.

Laat ze maar bouwen, bouwen, bouwen

Enkele jaren geleden werd in Amsterdam-Noord het gebouw ‘NorthOrleans’ gebouwd: 120 kekke woonstudio’s van zo’n 30 vierkante meter. Je kunt er op een knopje drukken, en dan valt je bed uit de muur. De ministudio’s worden verhuurd voor tussen de, schrik niet, 1.050 euro en 1.250 euro per maand. Toen wethouder Ivens dat hoorde, verscheen hij in de media met de boodschap: dit nooit meer.  Volgende keer verbieden we het, duizend euro per bezemkast, die vermaledijde kapitalisten – gat-verre-damme!

Maar met deze mentaliteit hebben we over tien jaar nog steeds een schreeuwend tekort aan betaalbare woningen. Links wil de symptomen van schaarste (slechte betaalbaarheid) bestrijden door meer schaarste te veroorzaken (woningbouw bemoeilijken). Het werkelijke probleem is niet dat NorthOrleans is gebouwd, het werkelijke probleem is dat NorthOrleans maar 120 studio’s heeft, en niet veel meer. De echte socialist laat de kapitalisten zichzelf opvreten. Laat ze maar bouwen, bouwen, bouwen, en als er dan eindelijk iets te kiezen valt, dan gaat zo’n bezemkast ook niet meer weg voor 1.250 euro.

 

Hoofdkantoor
Westhavendijk 13
4463 AD GOES
Email: info@connect-verhuur.nl
Telefoon: 085 - 3033 949

Partners